Сергей Собянин провел личный прием граждан по поручению президента
Фото: корпус Егорьевской фабрики. Автор Дмитрий Беззубцев
Старые текстильные фабрики Подмосковья могут превратить в просторное жилье. Об этом M24.ru рассказал начальник главного управления архитектуры и градостроительства Московской области Алексей Воронцов. Среди претендентов на реновацию - фабрики в Раменском, Клину, Ногинске, Подольске и других городах. По словам Воронцова, предполагается, что реконструкция будет проводиться за счет инвесторов, которые получат различные льготы от властей. Если в Москве на рынке недвижимости есть предложения апартаментов на территории бывших крупных фабрик, то для Подмосковья опыт создания такого жилья будет уникальным.
По словам Воронцова, Подмосковье будет предлагать инвесторам приспосабливать фабричные корпуса под современные нужды, например, делать там лофты - просторные помещения с высокими потолками и большими окнами, которые отдаются под жилье и апартаменты. "Это весьма модная тема сейчас в Европе - в Англии, Германии, - пояснил Воронцов. - Подмосковные фабрики тоже могут так использоваться. Они строились 100-150 лет назад на окраинах поселений или вдали от них. Но сейчас они оказались в городской черте, в том числе в самом центре городов. Инвесторам может быть выгодно превращать их в жилье".
Воронцов пояснил, что под лофты можно переделать текстильные фабрики в Раменском, Наро-Фоминске, Егорьевскую мануфактуру, а также Богородскую в Ногинске и завод "Зингер" в Подольске. Большинство этих фабрик - памятники промышленной архитектуры второй половины XIX - начала XX века, но охранный статус есть не у всех. "Далеко не всегда памятник сохранился во всей своей первозданной целостности. Как правило, сохранились фасады, а интерьеры многократно переделывались – и предметом охраны является только фасад, или фрагменты фасадов, или фрагменты планировки, - пояснил главный архитектор Подмосковья. - Главное, чтобы инвестор, занимающийся проектом, понимал, что обязательно нужно сохранить".
Воронцов отметил, что конкретные проекты реорганизации фабрик появятся в 2015-2016 годах. "Мы будем мотивировать собственников фабричных помещений на поиски новых решений и инвесторов. Так, они могут продать неиспользуемые корпуса или сдать их в долгосрочную аренду", - уточнил главный архитектор. Он добавил, что власти будут продумывать новые льготы для инвесторов.
История вопроса
Впервые лофты появились в середине XX века в Америке в фабричном районе Манхэттена. Большие просторные помещения переделывали под апартаменты, жилые помещения, офисы и арт-пространства. Жилье в бывших фабриках становилось популярным сначала в творческих кругах, а потом стало позиционироваться как премиум-класс. Формат лофтов постепенно распространился на Европу и Россию.
В Москве многие фабричные помещения переделываются под апартаменты и офисы. Юридически они считаются нежилыми помещениями, в них нельзя оформить регистрацию, однако спрос на них все равно есть. Среди крупных жилых лофтов можно отметить loft-комплекс Даниловской мануфактуры, квартиры в котором стоят от 770 тысяч долларов, и квартал "The Loft" в в помещениях кожевенного завода в Духовском переулке. Квартиру в нем можно купить за сумму от 207 тысяч долларов.
В Подмосковье территории фабрик практически никак не благоустроены. Проекты их реновации чаще всего подразумевают сдачу помещений под торговые центры, промышленные кластеры или, если речь идет о небольших помещениях, под творческие пространства. Так, в 2012 году проект арт-резиденции "Творческая усадьба "Гуслица" был воплощен на базе бывшей текстильной мануфактуры Морозовых. Арт-усадьба находится в лесу недалеко от Егорьевска. На данный момент ни одна из крупных подмосковных фабрик, находящихся в городской черте, не переделывалась под жилье и апартаменты
Историк, координатор историко-культурного общества "Московские древности" Дмитрий Беззубцев полагает, что реорганизация фабрик может оказаться выгодной для инвесторов. "Всего в Московской области около ста дореволюционных фабрик, из них несколько десятков текстильных, - пояснил эксперт. - Чаще всего они заняты складами, офисами, каким-либо производством, иногда просто пустуют. Само фабричное производство сохранилось на единицах".
Сами комплексы зданий - это, как правило, от четырех до нескольких десятков 4-5 этажных зданий из кирпича с высокими потолками и большими окнами, зачастую в центре с населением около 100 тысяч жителей. Инвесторов заинтересует как расположение фабрик, так и внешний вид. 150 лет назад голая кладка из красного кирпича была самым экономным способом строительства. "А сегодня многие компании специально строят новые дома со стилизацией под кирпичный стиль, так что эти фабричные здания удачно попадают в сегодняшнюю архитектурную повестку дня. Если кирпич на фасаде обожжен или подпорчен, просто сбивают внешний слой, и получается фактурная красивая кладка. Так же сделали в Москве на Алексеевской мануфактуре в районе Таганской", - сказал Беззубцев.
По словам Беззубцева, выбранные управлением архитектуры комплексы находятся в неплохом состоянии. "Фабрике в Раменском достаточно косметического ремонта – и можно заезжать. Часть корпусов Егорьевской мануфактуры недавно реставрировали. А Богородский завод в Ногинске – это первое в России здание из железобетона, памятник уровня ЮНЕСКО, а в нем сейчас просто склад, для которого подошел бы любой ангар, а такое здание можно использовать выгоднее", - говорит эксперт.
Беззубцев отметил, что при создании жилья в помещении фабрики инвесторам придется с нуля создавать инфраструктуру, так как изначально фабрики строились как закрытые предприятия без каких-либо общественных зон. "Нужны комплексные проекты реновации, иначе вряд ли получится что-то выгодное. Неудачный пример стихийного приспособления - Трехгорная мануфактура в Москве, помещения которой делят кафе, магазины, склады и офисы. Пример удачного развития территорий – комплексная реконструкция фабрики "Большевичка", на которую инвесторы выделили 105 миллионов долларов. Там создали культурно-деловой комплекс, и сейчас уже появляются первые арендаторы", - рассказал Беззубцев.
Среди известных иностранных примеров эксперт упомянул реконструкцию целого района "Побленоу" в Барселоне из постиндустриального гетто в культурно-деловой кластер с торговыми центрами, университетами и т.п. Также интересный проект создан в Лондоне для старой угольной ТЭЦ "Баттерси". Ее переделывают под жилье и офисы, апартаменты там стоят от миллиона фунтов стерлигнов.
Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев отметил, что инвесторы могут столкнуться с ветхостью зданий и загрязненностью почв из-за фабричного прошлого территории. "Устранение этих моментов может увеличить затраты. Стоимость превращения фабрики в лофты обойдется минимум в 50-100 миллионов долларов. Для застройщика было бы выгоднее построить с нуля. Так что правительству области действительно нужно идти навстречу инвесторам и предлагать льготы, например, компенсацию хотя бы 30-40% стоимости", - считает эксперт. Шибаев также отметил, что выгоднее бы было делать не просто лофты, а многофункциональные центры с магазинами и офисами.
Светлана Кондратьева
