Банк России
планирует бороться с предложениями по ипотеке с экстремально низкими ставками, вплоть до околонулевых. Как правило, такие акции построены на уловках застройщиков, объясняет регулятор. Разбираемся, чем опасна ипотека под выгодный процент и как мера ЦБ может сказаться на рынке недвижимости.
Не выйти в ноль
Фото: портал мэра и правительства Москвы/Максим Мишин
Застройщики предлагают россиянам привлекательные условия по ипотеке за счет банков-партнеров. Именно они выдают кредиты под экстремально низкий процент взамен на выплату единовременной комиссии. Ее продавцы недвижимости закладывают в цену жилья. Таким образом, если квартира стоит 10 миллионов рублей, на продажу она выставляется за 12–13. После оформления сделки 2–3 миллиона уходит кредитной организации.
По словам директора департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александра Данилова, подобная схема приводит к раздуванию ипотечного пузыря. Также это высокие риски как для покупателей недвижимости, так и для банков.
Чтобы снять проблему, регулятор рассматривает вариант с повышением требований по резервам под такие кредиты (сумма, которую банк должен заложить на случай невозврата займа).
Данилов отметил, что бум ипотек под экстремально низкий процент начал прослеживаться с лета текущего года. Когда именно меры против таких сделок могут быть приняты, в ЦБ не уточнили.
Ранее околонулевые ставки по ипотеке критиковала и глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Подобные предложения она назвала "чисто маркетинговым ходом", что таким образом заемщики вводятся в заблуждение. Она напомнила, что рыночные ставки по ипотеке в РФ не могут быть ниже ставок по долгосрочным облигациям федерального займа (на данный момент – ниже 6%).
Реакция рынка
Резерв под кредиты банки формируют из собственных денег. Из-за этого займы с высоким уровнем резервирования становятся для них невыгодными, объяснил Москве 24 кандидат экономических наук Лазарь Бадалов.
"Любой кредит, который банк выдает заемщику, оценивается с точки зрения риска невозврата. Если такая вероятность есть, на этот случай он должен сформировать определенную сумму резерва. Банкам невыгодно давать кредиты с высоким уровнем резервирования. Это мера (по борьбе с околонулевыми ставками. – Прим. ред.), стимулирующая выдавать меньше рискованных займов и больше надежных", – сказал эксперт.
Также эксперт не исключил, что изначально низкие ставки в будущем некоторые кредиторы постараются изменить. "Может выясниться, что застройщик внес в договор такие условия, при которых он может через год-два или больше перепродать этот долг. И заемщик окажется в условиях экстремальных процентных ставок. Де-юре никаких ограничений в этом плане не существует. Это важно учитывать, чтобы не получился бесплатный сыр в мышеловке", – пояснил Бадалов.
При средней стоимости кредита в 8–9% годовых предложения в два-три раза дешевле уже нельзя назвать рыночными. А значит, они могут быть крайне рискованными для клиента, предупредил экономист. Он добавил, что и без такой ипотеки на рынке остаются привлекательные предложения. В частности, за счет госпрограмм и других выгодных банковских продуктов.
В свою очередь, ипотечный брокер, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута отметил, что своим предложением ЦБ хочет сделать подобные программы более прозрачными для клиентов. Однако застройщики в целом и не скрывали, что при низкой ставке стоимость квартиры по прайсу увеличивается в среднем на 10–20%.
"Даже если клиент что-то недопонимал, представители застройщика подробно объясняли все условия по такой ипотеке. Право выбора отказаться или принять такие условия было у самого покупателя", – сказал он.
При этом, по его мнению, есть вероятность, что без ипотеки под крайне низкий процент количество сделок с недвижимостью может сократиться.
"Сейчас заемщик голосует рублем. Люди готовы брать ипотеку, но с минимальным платежом", – подчеркнул он, добавив, что при нестабильных условиях обычный заемщик выбирает низкую ставку, даже понимая, что он переплачивает.
Камзин Никита