С 1 января 2018 года банкам станет невыгодно выдавать ипотечные кредиты с первичным взносом меньше 20%. Это поможет спасти банковскую систему от ипотечного пузыря, но усугубит проблемы рынка недвижимости.Фото: портал мэра и правительства Москвы
Российские граждане в октябре взяли в банках более 115 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 210−230 миллиардов рублей. "Такой месячный объем выдачи ипотеки близок к абсолютному рекорду", − говорится в отчете Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) "Анализ рынка ипотеки за девять месяцев и предварительная оценка АИЖК объемов выдачи ипотеки в октябре". По прогнозам агентства, за 2017 год совокупный портфель ипотечных ссуд увеличится на 22%, до 5,5 триллионов рублей. В следующем году ипотека вырастет еще на 20−25%.
Причиной ипотечного бума стало существенное снижение ставок. Если в начале года подавляющее большинство ипотечных кредитов выдавалось под 13−14% годовых, то к 1 октября средневзвешенная ставка в рублях по ипотечным кредитам достигла абсолютного исторического минимума на уровне 10,05%. Как отмечает АИЖК, такого динамичного снижения ставок в течение 12 месяцев не наблюдалось за всю историю рынка ипотеки.
В результате только с мая по сентябрь 2017 года объем выдаваемых банками ипотечных ссуд ежемесячно увеличивался на 40%. «В третьем квартале 2017 года кредитные организации наиболее активно снижали ставки по ипотечным кредитам», − отмечает агентство. В результате за июль−сентябрь было выдано ипотечных кредитов на 512,6 миллиарда рублей, то есть 40% всего годового объема.
Всего за январь−сентябрь банки выдали 704,67 тысячи ипотечных кредитов на сумму свыше 1,29 триллиона рублей − лишь немного меньше, чем за весь 2016 год (1,48 триллиона рублей), сообщил Банк России в обзоре "Условия проведения денежно-кредитной политики за третий квартал 2017 года", опубликованном на прошлой неделе. При этом Центробанк подчеркивает, что "кроме снижения ставки банки упрощали и неценовые условия по ипотеке: снижали уровень первоначального взноса, минимальный срок погашения ссуды, упрощали подход к заемщикам с первоначальным взносом от 50%". В результате доля ипотечных ссуд в розничном кредитном портфеле к середине года достигла 42%.
Это уже привело к росту объема наиболее рискованных и для банков, и для заемщиков ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20%. "В первом квартале 2017 года доля вновь предоставленных ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% выросла с 6,8 до 14,2%, а во втором квартале − с 14,2 до 20,6%", − указывает Центробанк.
Нездоровая тенденция
Фото: портал мэра и правительства Москвы
Сложившаяся в ипотечном секторе ситуация уже вызывает беспокойство экономистов. Также обращает на себя внимание тот факт, что ускорение роста ипотечного рынка в России происходит на фоне снижения реальных доходов населения и негативной динамики цен на жилье. "Такие темпы роста в слабо растущей экономике выглядят очень нездоровыми, − уверен экс-глава департамента макроэкономического прогнозирования Минэкономразвития Кирилл Тремасов. − Подобные темпы, 30–40% за год, наблюдались у нас на пике бума в сегменте потребительского кредитования в 2012–2013 годах. Это был классический пузырь, схлопывание которого похоронило несколько банков и принесло огромные проблемы всем остальным".
О рисках образования ипотечного пузыря предупредил и бывший глава Федеральной службы по финансовым рынкам Олег Вьюгин. "У нас может быть риск ипотечного пузыря, поскольку снижение ставок на самом деле будет происходить, в том числе и базовых, − заявил он во время круглого стола в Высшей школе экономики в конце октября. − И это, конечно, будет стимулировать очень мощный приток, фактически все банки будут перестраивать свои модели под ипотечное кредитование, и население попадет на очень большие обязательства".
Вьюгин отметил, что "обеспечить оплату этих обязательств сможет только растущая экономика". Между тем, как сообщил Росстат, темпы роста российской экономики, неожиданно разогнавшиеся во втором квартале до 2,5%, осенью опять замедлились до 1,8% в годовом выражении.
В октябре министр экономического развития Максим Орешкин ждал значительно более высоких темпов увеличения роста – на 2,2%. А премьер Дмитрий Медведев заявлял, что по итогам года рост ВВП превысит 2%. Похоже, что этим прогнозам сбыться не суждено. И, следовательно, бурный рост в одном отдельно взятом сегменте экономики может в любой момент обернуться кризисом.
Превентивный удар
Фото: портал мэра и правительства Москвы
Исходя из этих соображений, Банк России даже принял решение об ужесточении условий выдачи ипотеки. С 1 января 2018 года Центробанк вводит повышенные коэффициенты риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом: ипотека с первоначальным взносом менее 20% от цены жилья будет взвешиваться с коэффициентом риска 150%, а менее 10% − с коэффициентом 200%.
То есть на 1 рубль выданного кредита банк будет должен заморозить в резервах 2 рубля собственных средств (при первоначальном взносе от 10 до 20% − 1,5 рубля). Понятно, что на это никто не пойдет, так что ипотека с первоначальным взносом меньше 20% в России со следующего года исчезнет.
С одной стороны, решение Центробанка вполне оправданно: во всем мире считается, что если заемщик не может накопить 20% на первоначальный взнос по ипотеке, то он, скорее всего, не сможет расплатиться по кредиту. С другой – данное решение может серьезно ударить и по банкам, и по рынку недвижимости.
По оценкам международного рейтингового агентства Moody's, это ужесточение вызовет серьезные проблемы для банков со значительной долей ипотеки в кредитных портфелях. В наибольшей степени пострадают банки ВТБ24, "Возрождение", Абсолют Банк и "ДельтаКредит". В меньшей степени, по мнению Moody's, введение новых норм ударит по Райффайзенбанку, Сбербанку, банку "Санкт-Петербург", Россельхозбанку и Газпромбанку.
По оценкам аналитиков, повышение первоначального взноса по ипотеке до уровня 20% может сократить общее число заемщиков на 15−18%. Впрочем, банки могут попытаться скомпенсировать повышение первоначального взноса снижением ставок, тем более что на это направлены все рыночные тренды. Как свидетельствуют результаты опроса банкиров, проведенного в ходе конференции "Ипотека в России" в конце октября, 40% российских банков выразили готовность в ближайшие три месяца сократить предоставляемые ипотечные ставки на 1 процентный пункт, 10% банков готовы опустить ставку еще ниже.
Проблема в том, что, пока банки нащупают оптимальный уровень снижения ставки для компенсации увеличения первоначального взноса, может пройти не один месяц, и в любом случае значительная часть клиентов будет потеряна. Это означает, что зимой-весной следующего года спрос на жилье снова заметно снизится и жилье начнет дешеветь еще быстрее.
Рубченко Максим