Собянин объявил о завершении проходки тоннеля на участке Рублево-Архангельской линии метроНадежды продавцов жилья на активизацию рынка с началом осени не оправдались. Число сделок с квартирами существенно просело по сравнению с прошлым годом. Риелторы надеются на оживление в ноябре, но в среднесрочной перспективе цены продолжат падать
Фото: ТАСС/Роман Вуколов
В Москве за девять месяцев 2017 года зарегистрировано 84,5 тысячи сделок по покупке и обмену жилья. Это на 7% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сообщает столичное управление Росреестра.
Цены тоже продолжают снижаться. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", квадратный метр московского жилья подешевел в сентябре на 0,9% – до 166 160 рублей. Снижение средней цены метра произошло в основном за счет крайних сегментов – подешевело низкокачественное жилье нижнего ценового сегмента и хорошее, но очень дорогое.
Параллельно растут скидки – средний уровень дисконта вырос с начала года примерно на два процентных пункта и сейчас достигает 9% от цены предложения. Максимальный размер скидок может достигать 25%. По оценкам риелторов, доля сделок с дисконтом на вторичном рынке жилья за год выросла на пять процентных пунктов и достигла 87%.
Похоже, что от более значительного падения столичный рынок недвижимости удерживает только подешевевшая ипотека – управление Росреестра по Москве сообщает, что количество сделок на приобретение ипотечного жилья выросло почти на треть по сравнению с сентябрем прошлого года.
Аналитики отмечают, что уже второй год на рынке жилья практически не работает сезонный фактор: летом спрос не впадает в спячку, а осенью не происходит всплеска покупательской активности. Эти изменения объясняются уходом с рынка инвесторов, активность которых в прежние годы и служила причиной сезонных всплесков и спадов: лето состоятельные граждане проводили далеко от Москвы, а ближе к осени возвращались в город и приступали к покупкам недвижимости.
Теперь жилье в Москве потеряло инвестиционную привлекательность, так что инвесторы переключились на другие активы – возможно, на биткойн и прочие криптовалюты. А обычные покупатели, платежеспособность которых остается низкой, приобретают квартиры, ориентируясь не на календарь, а на остроту жилищных проблем.
Риелторы надеются, что сентябрьское снижение количества сделок было связано с тем, что москвичи в основном были заняты началом учебного года, и в октябре-ноябре ситуация немножко исправится.
"Москва резиновая?"
Однако в среднесрочной перспективе снижения цен все равно не избежать из-за постоянного роста предложения по новостройкам. С начала 2016 года столичная градостроительно-земельная комиссия одобрила возведение порядка 41 млн кв. метров недвижимости, при том, что на реализацию всех уже имеющихся на рынке объемов жилья нужно около 30 месяцев.
"Только с начала этого года появилось более 60 новых проектов", – сообщила руководитель департамента проектного консалтинга и инвестиций компании "БЕСТ-Новострой" Татьяна Шарова на научно-практической конференции "Москва резиновая?", прошедшей на прошлой неделе.
Вице-президент по розничным продажам Группы ПСН Екатерина Тейн отметила, что очень сильно увеличились стоки – то, что остается непроданным после ввода. "Не продается в среднем 30% объемов, – отметила она. – В экономклассе и комфорт-классе – 10-20%, что очень много – раньше все продавалось до ввода в эксплуатацию. Самый пугающий сегмент – элитный: там после ввода остается 50% непроданных лотов".
При сохранении текущих трендов, к 2019 году объем предложения квартир и апартаментов в Москве может вырасти по сравнению с нынешним годом на 91% по количеству метров (до более чем 6,5 млн кв. метров) и на 111% по числу лотов (до 105 500 штук), подсчитал руководитель департамента консалтинга и аналитики компании "БЕСТ-Новострой" Сергей Лобжанидзе. При пропорциональном росте спроса (на 113% в сделках и на 93% в метрах) цена метра опустится еще на 22%, а бюджет покупки – на 29%, до 190 325 рублей и 11,8 млн рублей соответственно.
Жилье есть – денег нет
И это без учета программы реновации, в ходе которой половина построенного жилья (то есть около 8 млн кв. метров) будет продаваться по рыночной стоимости. Об этом в интервью газете "Ведомости" сообщил мэр столицы Сергей Собянин. Он подчеркнул, что задача реновации состоит не только в том, чтобы переселить людей из "хрущевок", но и чтобы дать возможность приобрести новое жилье тем, кто живет по соседству и нуждается в улучшении жилищных условий. "До 70% людей, которые живут близко к домам, вошедшим в реновацию, присматриваются к новым домам", - отметил Сергей Собянин, ссылаясь на данные опросов.
Отметим, что сегодня москвичи обеспечены жильем хуже, чем жители других российских регионов. Об этом, в частности, сообщил главный архитектор столицы Сергей Кузнецов. По его словам, прочно сложившееся мнение, якобы жители столичного региона получают все самое лучшее, далеко от истины. Так, например, в среднем на каждого россиянина приходится больше квадратных метров жилья, чем на москвича. "Чтобы догнать региональный уровень, в столице придется возвести еще очень много жилья, а чтобы догнать другие крупнейшие города планеты – не просто много, а очень много", - заявил Кузнецов.
Главный архитектор Москвы отметил, что в столице много жилых объектов большого метража, "но живут в них немногие, потому что стоят эти объекты весьма дорого". С другой стороны, все больше москвичей выбирает в качестве жилья скромные квартиры-студии, чей метраж не превышает 20 "квадратов".
Проблема в том, что эта ситуация будет только усугубляться, пока реальные доходы россиян не вырастут. Но о таком росте сегодня не говорят даже самые отъявленные оптимисты.
Рубченко Максим
