Константин Тимофеев: "Если долевое строительство свернуть, рынок встанет"

Фото: m24.ru/Александр Авилов

В России активно обсуждается поэтапная отмена долевого строительства жилья к 2020 году. Уже в 2016 году банки могут стать посредниками между застройщиками и дольщиками. Нужно ли столице долевое строительство и как кризис сказывается на рынке жилья, рассказал в интервью m24.ru руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

– Константин Петрович, как экономическая ситуация сказалась на деятельности инвесторов? Много ли строек заморожено?

– В этом году объемы возведения жилой застройки, в том числе и бюджетного строительства сокращать не планируем. Построим 9 млн кв. метров, а может быть и больше. Темпы не уменьшились. Но прослеживается четкая тенденция к укрупнению проектов, а вот мелкие и средние не начинаются, по моему мнению, из-за нехватки финансирования. У крупных инвесторов проблем с финансами нет, поэтому спада по жилищной застройке не наблюдаем. На ближайшие три года мы уже согласовали строительство порядка 40-42 млн кв. метров. Ежегодно в среднем вводим по 8-9 млн кв. метров, поэтому задел есть, инвесторам есть чем заняться.

– А сколько жилья строится в ТиНАО?

– Ежегодно 3 млн кв. метров и темп будет усиливаться до 4 млн.

– Это скажется на цене? Нет ли шанса на ее снижение?

– Москва – такой неэластичный рынок, у нее свои законы. Я думаю, цена не будет снижаться, будет только расти. Рынок не насыщен, поэтому обычные экономические законы здесь не работают. Мой совет – покупать квартиру сейчас, дешеветь жилье не будет.

– А сколько в городе обманутых дольщиков? Появляются ли новые?

– Всего 572 человека, они официально признаны по критериям, которые установило правительство России в начале 2014 года. Обратилось к нам в два с половиной раза больше - 1521 человек по 84 объектам. В реестр включаем граждан, которые соответствуют критериям 403-го приказа Минрегиона.

Все проблемные объекты находятся у нас на контроле. Благодаря принципиальной позиции мэра Москвы Сергея Собянина, квартирами обеспечены более 6 тысяч пострадавших граждан. Новых проблемных объектов в городе не появилось, благодаря усилению контроля со стороны Москомстройинвеста. Да и сами застройщики поняли, что строить в обход 214-ФЗ себе дороже. Но появились сложные проекты по жилищно-строительным кооперативам – долгострои. Здесь лидер, конечно, СУ-155.

– А где они сейчас ведут строительство?

- Это четыре адреса: район Фили-Давыдково, квартал 69, корпус 2; район Новые Черемушки, квартал 10С, корпус 8; район Северное Чертаново, Балаклавский просп., корпус 2АБВ; район Нагатино-Садовники, мкрн 1, корпуса 29, 30, 29Б. Всего по четырем адресам ждут жилья более 2 тысяч человек. Несмотря на то, что по закону ЖСК нам не подконтрольны, мы не бросаем граждан в беде, ежемесячно встречаемся с инициативными группами и застройщиком. Буквально в прошлом месяце помогли застройщику решить вопросы по земле по трем объектам. Остался ЖСК "Чертаново", но по нему застройщик решает свои вопросы с федеральными властями. Пути решения уже найдены, теперь все зависит от расторопности застройщика.

– Вы на своем сайте ведете перечень добросовестных застройщиков, работающих с дольщиками? А планируется ли создать "черный список"?

– "Черные списки" любят все, но мы размещать на сайте их не планируем. Если в ходе проверок выявляем серьезных нарушителей, то предупреждаем граждан через наш сайт о существующих рисках для потенциальных покупателей. И штрафуем, конечно. Застройщик лишний раз подумает, преступить ли закон, потому что, помимо миллионных штрафов, это еще и потеря репутации. На сайте есть список тех, кто сдает отчетность и выполняет требования 214-ФЗ, и граждане могут спокойно покупать у этих застройщиков квартиры.

"В деталях": Как не стать обманутым дольщиком

- Какие нарушения чаще всего совершают застройщики?

- Самое распространенное – незаконное привлечение денег граждан. В основном, это происходит из-за того, что застройщик начинает продажи до оформления земли и проектной документации. Часто на своем сайте он публикует неполную или недостоверную информацию. Наши специалисты все это отслеживают и выезжают на место для "контрольной закупки", и, если нарушение подтверждается, то оформляют штрафы.

Это что касается жилья, но есть нарушения, когда компания строит на земле, не предназначенной для возведения жилья, например, на участке для эксплуатации промышленных объектов, складских помещений. Это так называемые лофты. В бывших производственных корпусах организуется апартаментная застройка.

Как правило, бывшие производственные строения – это помещения с довольно высокими потолками до 15 метров. Застройщики их разделяют на несколько частей, делают перегородки и под видом капитального ремонта делают апартаменты и продают, не имея никаких разрешительных документов.

По обращениям граждан, в ходе проверок госинспекции по недвижимости, Мосгосстройнадзора такие объекты выявляются, застройщиков штрафуют. Всего в реестре сейчас порядка 12 подобных объектов.

При этом у застройщика нет необходимости нарушать закон. Если он хочет заняться реконструкцией промзоны, то может обратиться в стройкомплекс, рассказать о своих планах, показать проект и после согласования официально все строить.

– Апартаменты - довольно новый вид строительства. Как регулируется эта недвижимость законодательно?

– Мы не против апартаментов там, где они уместны. Но люди должны четко знать, что они покупают. По закону апартаменты – это нежилые помещения, объекты временного проживания. Это значит, что повышен налог на имущество до 2%, в то время как на жилье он составляет не более 0,3%. Владельцы апартаментов платят повышенную "коммуналку", у них нет возможности прописаться у себя дома, невозможно пользоваться социальными услугами – детсадами, школами и поликлиниками.

- А в чем тогда привлекательность такой недвижимости?

- Во-первых, стоимость апартаментов на порядок ниже жилья, во-вторых, удобно жить рядом с работой. Например, в "Сити": в одной башне живешь, а в другой работаешь. По-моему, очень удобно. В основном компании покупают такую недвижимость для своих командированных сотрудников. Плюс апартаментов для девелоперов еще в том, что там ниже санитарные нормы по освещенности, шуму, по метражу.

- Сколько сейчас строится подобного жилья?

- Всего - 312 тысяч кв. метров. Это официально. К ним можно прибавить еще 500 тысяч кв. метров таких, которые числятся как гостиницы, а по факту это апартаменты. Вот и считайте…

– А можно строить апартаменты с привлечением средств дольщиков?

– Юридически можно заключить договор долевого участия, но, как представитель контролирующего органа власти я бы не рекомендовал этого делать, так как в случае банкротства строительной компании недвижимость не подпадает под защиту 214-го федерального закона. Проще говоря, есть риск не получить свои апартаменты.

– Есть планы защитить дольщиков, строящих апартаменты?

- Планы есть. Мы этим вопросом занимаемся уже два года. Москомстройинвест, депутаты Мосгордумы и мэр Москвы Сергей Собянин направляли в правительство России обращение, чтобы апартаменты регулировались 214-ФЗ с целью защитить граждан, которые вкладывают в их строительство деньги. Надеемся, что в этом году поправки будут приняты. Мы хотим, чтобы под защиту закона попало и строительство гаражей.

"Экономика": Насколько выгодно покупать апартаменты в качестве жилья

- Можно ли тем, кто по ошибке купил апартаменты, и теперь не может там прописаться, перевести их в жилье? В начале этого года министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень говорил, что с Москвой такая возможность будет обсуждаться.

- Когда объект построен, его нельзя перевести в другой статус, юридически это невозможно. Видимо, министр имел в виду, что законодательно термин "апартаменты" будет уходить и его заменит термин "жилье".

– Два года действует механизм страхования дольщиков, получали ли москвичи уже компенсации?

– Пока страховых случаев не было. С первого января 2014 года ни один застройщик, привлекающий средства граждан, не может получить разрешение на строительство, не имея страхового полиса, либо банковской гарантии, либо полиса Общества взаимного страхования. Наличие одного из этих документов позволит в дальнейшем зарегистрировать договоры долевого участия.

Но все нововведения выявляют новые проблемы и вопросы. Сейчас мы уже понимаем, что необходимо ужесточать требования к банкам и страховым компаниям, которые страхуют ответственность застройщиков. По нашему мнению, самая серьезная структура – это Общество взаимного страхования. Потому что оно состоит из крупных застройщиков, которые могут ответить по своим обязательствам.

- А как вы относитесь к идее, которую высказывала Московская область, полностью свернуть долевое строительство?

– Насколько я знаю, у федеральных властей таких планов нет. Сейчас обсуждается механизм участия банков в этом процессе. Они могут стать посредником между застройщиками и дольщиками для усиления контроля за первыми. Комментировать решение федеральных властей я не берусь, да еще и нет четко проработанного механизма, Рабочая группа только недавно сформирована. Главное, чтобы эта схема не привела в конечном итоге к удорожанию квартир для граждан и уходу большинства компаний, у которых нет собственных средств, с рынка.

Если долевое строительство свернуть полностью, то рынок в столице встанет, так как сейчас 90% строек в Москве идет за счет средств граждан, то есть по системе долевого участия. Банковские кредиты для застройщиков выдаются под 20% годовых, а средства населения - бесплатные.

- Ежегодно город отказывается от неэффективных инвестпроектов...

– Да, с тех пор, как Сергей Собянин стал мэром и создал Градостроительную земельную комиссию, мы отказались от строительства порядка 20 млн квадратных метров недвижимости. В первую очередь отказываемся от проектов, которые ухудшали внешний вид города, увеличивали нагрузку на дорожно-транспортную инфраструктуру и не предусматривали социальные объекты при строительстве жилых комплексов.

– Что будет на Смоленской площади вместо развлекательного комплекса и парковки?

– Территорию просто благоустроят. Но, мое мнение, если бы три года назад, когда было выдано разрешение, инвестор все сделал вовремя, то был бы построен достаточно комфортный паркинг. Инвестор не справился, поэтому лучше было проект прекратить. Но если придет кто-то другой, то вполне возможно, мы разрешим снова построить парковку.

– Кстати, расскажите немного про проект реконструкции площади Тверской заставы, когда он начнется?

– Не могу ответить, пока нет четкого инвестора. "Газпромбанк" хочет строить паркинг плюс небольшую торговлю. Но пока нам нужно увязать транспортную схему. Нужно реконструировать Тверской путепровод через железнодорожные пути, это очень дорого. Если город включит этот объект в адресно-инвестиционную программу, то сделаем.

- Город отказывается от сомнительных проектов, но не ото всех, что-то приходится достраивать?

- Да, многие проекты были вынуждены достроить, хотя, по нашему мнению, контракты нужно было бы расторгнуть. Например, многофункциональный комплекс на пересечении Оружейного переулка и Садового кольца, более известный как "пирамида Хеопса", а также небоскреб на Мосфильмовской. Часть экспертов считает и "Москва-Сити" градостроительной ошибкой. Но, на мой взгляд, этот проект достаточно привлекателен для инвесторов. Он, например, заинтересовал китайцев.

Как идет строительство ММДЦ "Москва-Сити"

- Что именно их интересует?

- Земельные участки, где можно получить права либо собственности, либо аренды под строительство. Поэтому им важно, чтобы территория была городской, а не частной. По "Москва-Сити" они высказали желание построить небоскреб на участке, который сейчас находится в распоряжении ОАО "Мосинжпроект". Там будет офисно-гостиничный комплекс, в том числе и апартаменты.

Но пока это на уровне переговоров, документы не подписаны. На самом деле "Мосинжпроект" ведет переговоры по участку и с другими инвесторами. Кто будет строить, решится на торгах, не обязательно, что это будут китайцы.

– А что еще китайские инвесторы хотят строить в Москве?

– Самой привлекательной они считают территорию ЗИЛа, потому что она городская. Прошлым летом была встреча с китайскими инвесторами, показывали им территорию ЗИЛа, ВДНХ, дома-книжки на Новом Арбате, в том числе здание московского правительства, но их заинтересовал только ЗИЛ. Они собираются участвовать в торгах, которые проведет департамент имущества в этом году.

Но китайских коллег интересует не только девелопмент, они готовы участвовать в проектировании, поставке оборудования, в том числе для российских строителей метрополитена. Но пока это только на словах, реального сотрудничества нет.

- Дома-книжки все-таки будут продавать?

- Нет, от продажи отказались, так как возникло много вопросов с собственниками. Торги в начале года прошли неудачно, покупателя так и не нашлось. Пока торги отменили.

– А турецкие инвесторы заинтересованы что-то строить в нашем городе?

– После визита Сергея Собянина в Турцию, в Стамбул, к нам обратились несколько компаний. В первую очередь, их интересует строительство транспортно-пересадочных узлов и реконструкция небольших зданий, принадлежащих городу, в центре. Их очень интересует реставрация памятников. А несколько турецких компаний, в том числе ENKA, хотят купить объекты, участвовать в аукционах. Они заинтересованы в строительстве торговых центров и их дальнейшей эксплуатации, тем самым налаживать мостик между турецкими товарами и российскими покупателем. Я считаю, что это правильно, государство грамотно выстраивает глобальную политику.

– А отечественные инвесторы готовы строить ТПУ?

– Сейчас в строительстве ТПУ, в том числе на Московской кольцевой дороге (МКЖД), заинтересованы порядка 15 крупных инвесторов, в том числе, группа компаний "Интеко", группа ПСН, группа компаний "Пионер", ТД "Шатер". И сейчас проводится оценка проектов инвесторами. Ждем от них обратной связи и проведем заседание клуба инвесторов на эту тему.

– Близится чемпионат мира по футболу 2018 года...

– Да, слава богу. Наша сборная там будет принимать участие во внеконкурсном порядке.

– Как решается вопрос с гостиницами?

– К 2018 году у нас будет построено порядка 115 гостиниц на 50 тысяч мест. Программа не урезается, но это все коммерческое строительство, гостиницы, в том числе, 3, 4, 5 звезд. Они, конечно, не смогут на сто процентов обеспечить болельщиков.

– И что будете делать?

– Разместим болельщиков в пионерлагерях и существующих базах отдыха, в общежитиях, как обычно делается во всем мире.

- Еще один важный вопрос. Москвичей всегда интересует все, связанное с парковками. Недавно ГЗК приняла новые нормативы проектирования стоянок.

– Да, есть решение Градостроительно-земельной комиссии, его одобрил мэр Москвы Сергей Собянин, затем его отправили в департамент градостроительной политики, и сейчас готовится правительственный акт. После этого будут вноситься изменения в московские нормы.

– Что изменит документ?

– Мы уйдем от установленных нормативов по обеспечению инфраструктуры парковками. Раньше нормы для объектов одного функционала были одинаковыми, независимо от того, в какой части города расположен объект. Часто случалось, что инвестор строил парковки, а 70% не продавалось. Например, построил дом, а дорогие парковки для жильцов дорогие. В итоге жильцы заехали, а парковки не раскупили, и больше половины пустует. Инвесторы деньги недополучали. Три года назад город принял решение строить муниципальные дома без подземных паркингов. Это удешевило строительство.

Новые нормативы предполагают, что число парковок будет дифференцированным в зависимости от района города, удаленности от центра, от назначения объекта и, в том числе, от пожеланий инвестора. Если мы понимаем, что парковки в каким-то месте не будут востребованы, то их даже проектировать не станут.

Например, в центральной части города, около ГУМа, есть объект на Никольской, 4/5 под реконструкцию. В здании бывшей фабрики появятся жилые помещения. Это проект "Гуты". По нормативам там нужно порядка 40 парковочных мест. А сделать их невозможно, и что теперь – не реконструировать здание? Мы приняли решение здание работы проводить, а парковку не делать, только пешеходную зону.

– Когда этот документ появится официально?

– Буквально через месяц-полтора.

– А возможен такой вариант, чтобы жильцы какого-то дома, которым не хватает парковки, построили ее самостоятельно у себя во дворе?

– Возможно, если у дома есть большая дворовая территория, и все жильцы согласятся. Но практика показывает, что больше противников парковок, чем союзников. Пожилым людям парковка не нужна да с детьми негде будет гулять. Если бы меня спросили, я, наверное, не поддержал строительство парковки в своем дворе. Во-первых, это стройка на два года, во-вторых, заезды грузовых машин во двор, подвозящих стройматериалы, а это шумно и небезопасно.