Олег Рындин: "25 млн квадратных метров жилых кварталов нуждаются в реновации"

Фото: департамент градостроительной политики Москвы

Москва разработала новые требования к типовым проектам массовой жилой застройки. Они станут обязательными в 2016 году. Новые дома будут иметь оригинальную архитектуру, а фасады станут цветными. Жильцы смогут делать свободную перепланировку квартир. Пандусы на входе станут короче, на первых этажах разместятся социальные объекты. Первый замглавы департамента градостроительной политики Олег Рындин ответил на вопросы читателей и корреспондента M24.ru о новых подходах к типовому домостроению, а также рассказал, почему в Москве можно надстроить только 80 жилых домов, как будут реконструировать московские кварталы и почему льготная аренда станет популярна в столице не раньше, чем после отмены бесплатной приватизации.

Олег Витальевич, до конца года в Москве могут утвердить новые требования к типовым проектам массовой застройки. Будут ли при проектировании жилых домов учитываться социальные потребности населения, выделяться помещения под детские сады, поликлиники, досуговые клубы?

- Переход от микрорайонной застройки к квартальной, который определен Москомархитектурой как основополагающий при планировании, развитии и реорганизации территорий. Он предполагает четко выраженную функцию уличных фасадов жилых домов и внутридворовых фасадов. Мы будем рекомендовать разработчикам проектов серийных жилых домов делать первые этажи домов с увеличенной высотой этажа не менее трех метров от потолка до пола и в конструкциях, позволяющих формировать помещения больших площадей. Это позволит разместить там объекты практически любого социального назначения, в том числе и те, которые вы назвали. Что размещать в конкретном доме, будут решать девелоперы и московские департаменты, регулирующие социальную политику. Эти требования лягут в основу технологического задания.

В целом предлагается повысить вариативность планировки квартир, возможности их перепланировки уже в процессе эксплуатации. Также планируется заранее выделять места размещения бытовых кондиционеров на фасадах здания.

Особое направление - формирование новых требований к фасадам зданий. Мы несколько лет изучали международный опыт, встречались со специалистами из Германии, Испании, Бразилии. Недавно ОАО "ДСК-1" представила идеи по оформлению и пластике фасадов, которые разработала мастерская Рикардо Боффила – испанского архитектора с мировым именем. Это новые принципы формирования фасада, когда типовые дома смотрятся как индивидуальные, при кажущейся монотонности проявляется строгий архитектурный ритм. Для таких фасадов характерно отсутствие выступающих деталей, вариативность цвета.

"План города": Как проходит модернизация домостроительных комбинатов

И еще одно. Очень хочется, чтобы архитекторы находили такие решения, которые позволят уйти от извилистых "лабиринтов" наклонных пандусов для инвалидов-колясочников, обеспечив при этом беспрепятственный и простой доступ людей как в подъезд, так и в общественные помещения первого этажа.

Когда начнут строить дома по новым требованиям?

- Мы полагаем, что с 2016 года. Процесс адаптации к новым требованиям не такой простой, особенно для сборных домов. Пока мы рекомендуем застройщикам использовать новые критерии в добровольном порядке, но с 2016 года формализуем их и сделаем обязательными. Возможно, для этого будет выпущено специальное постановление столичного правительства. Новые требования войдут в перечень критериев, которыми будет руководствоваться при принятии решений Архитектурный совет Москвы. Требования надо формализировать, чтобы потом не было так, что застройщик приносит проект, который соответствует всем строительным, пожарным и санитарным нормативам, но представляет собой серый дом из силикатного кирпича.

Для застройщиков новый подход к типовым проектам не станет неожиданностью. По поручению мэра и мы, департамент градполитики, и Москомархитектура, ведем консультации с ведущими производителями типовых серий, вырабатывая согласованный подход, в том числе с учетом экономических показателей.

Как будет приниматься решение, где строить типовые дома, а где индивидуальные? Или от индивидуальной жилой застройки город решил совсем отказаться?

- И то, и другое имеет право на жизнь, все зависит от градостроительной ситуации. С точки зрения экономики, выгоднее строить типовую серию в массовой застройке. Но иногда лучше использовать индивидуальные проекты – например, когда речь идет о переселении граждан. С одной стороны, девелоперу нужно потратить как можно меньше денег, с другой стороны – предложить людям квартиры, которые им понравятся. Они могут быть меньшей площади, но с более удобной планировкой. Индивидуальные серии строятся за бюджетные деньги, когда сложная конфигурация участка, например, нет места для парковки автомобилей, и дом должен быть с подземным гаражом. Поэтому мы считаем, что типовые серии должны быть более гибкими, чтобы применять их как можно шире.

Как планируют надстраивать дома

Как продвигается программа по надстройке верхних этажей у жилых домов?

Стройка в доме №32 на улице Мишина, который увеличился на четыре этажа, уже заканчивается. Мы предварительно определили 400 домов в Москве, которые имеют возможности для надстройки. Из них реально надстроить можно около 80, в остальных случаях есть градостроительные ограничения: слишком близко проходит дорога или инженерные сети, растут деревья, которые нельзя вырубить, и так далее. Мы начали рассказывать жителям, что у них есть возможность увеличить высоту своего дома, но решение они должны принять сами. На сегодняшний момент поговорили с жителями примерно 15 домов, согласились на надстройку только в одном. Адрес пока называть не буду, но могу сказать, что дом находится не в центре города. В этой ситуации есть наша недоработка, надо доступнее объяснять людям их права и возможности. Но москвичи сами не всегда готовы к переменам. Нам еженедельно приходит по два-три письма от встревоженных жителей, как правило, старшего поколения, которые боятся, что их дом разрушат или они полтора-два года будут жить на стройке. Ответственно заявляю, что ни один жилой дом против воли большинства собственников квартир в нем в программу надстроек не попадет.

И еще: вся эта программа формируется не ради квадратных метров надстроек или каких-то финансовых показателей, а ради помощи гражданам в реализации таких проектов реновации жилья. Еще одна цель (и опыт реконструкции дома на улице Мишина это показывает) - чтобы собственники жилья получили возможность осознать себя настоящими ответственными хозяевами своего дома и по-другому относиться к участию в управлении своей и общей недвижимостью.

На какой стадии находится программа реновации кварталов со сложившейся застройкой?

- Первый этап должен завершиться в 2016-2017 годах, затем мы планируем приступить ко второй части. Уже больше года ведется анализ градостроительной ситуации в районах массовой застройки, которые не попали в первый этап. Всего жилой фонд Москвы составляет порядка 232 миллионов квадратных метров, из них около 25 миллионов, по нашим оценкам, будут нуждаться в реновации в следующем десятилетии. Речь идет о кварталах, где основную массу застройки составляют жилые здания высокой степени физического износа, чей капитальный ремонт не целесообразен. Пилотные проекты могут начаться уже в 2017-2018 годах.

В чем смысл реновации?

- В перепланировке кварталов. Могут быть "прорезаны" новые внутриквартальные проезды, чтобы увеличить сетку дорог. Планируется создать внутренние пространства кварталов, где люди будут чувствовать себя комфортно вне городского шума. Мы хотим сформировать в каждом квартале культурное ядро, чтобы жители могли приятно проводить время, не выезжая за пределы своего района. Это могут быть развлекательные центры, кинотеатры. Возможно строительство офисных и административных центров, которые обеспечат новые рабочие места. О создании промышленных предприятий речи не идет. Строительство во многом будет вестись за счет внебюджетных средств.

Какие перспективы у льготной аренды в Москве?

- Есть федеральная программа развития льготного арендного жилья, но ее сложно актуализировать в столице. Во-первых, стройка в Москве дорогая, и вместе с тем спрос на готовое жилье не снижается, обеспечивая высокую ликвидность и прибыльность рынка готового жилья. Поэтому для появления доступной аренды нужно создавать механизмы финансирования строительства, чтобы компенсировать инвестору разницу между рыночной стоимостью найма и льготной ценой. Иначе инвестора не найти.

Во-вторых, нужно определить категорию граждан, которым будет предоставляться жилье по льготной аренде. В Москве действуют самые обширные в стране социальные программы по предоставлению различных льгот в обеспечении жильем. Если льготу на предоставление арендного жилья будут иметь те же категории граждан, которые сейчас имеют право на улучшение жилищных условий, то программа строительства жилья в льготный найм будет актуальна только после того, как закончится бесплатная приватизация жилья.

Беседовала София Сарджвеладзе