Отскок дохлой кошки. Рынок недвижимости оживился перед новым падением

Ноябрь подтвердил репутацию самого удачного для риелторов осеннего месяца – после пятимесячного снижения цены на московскую недвижимость подросли в среднем на 0,3%, почти до 167 тыс. рублей.

Фото: Портал мэра и правительства Москвы

Стоимость дорогого жилья в Москве продолжает ползти вниз, зато квартиры в панельных домах, "сталинках" и типовых кирпичных домах в последний осенний месяц начали расти. Главная причина оживления – подешевевшая ипотека: доступные кредиты простимулировали спрос на жилье.

Напомним, в августе Сбербанк резко опустил ставки по ипотеке – до 8,9-10% годовых на готовое жилье. Вслед за Сбером ставки по ипотеке снизили и другие банки.
В результате, по данным АИЖК, кредиты на покупку жилья сейчас находятся на минимальном уровне за всю историю развития рынка: в октябре ипотечные кредиты выдавались в среднем под 10,14% (против 13,05% в октябре прошлого года). И если за девять месяцев 2017 года рост выдачи ипотечных кредитов составил 16%, то в сентябре – уже 40%, а в октябре превысил 70%. По ноябрю данных пока нет, но, судя по всему, объемы выдачи ипотечных кредитов в последний осенний месяц возросли еще больше.

Эта тенденция продлится до января, когда вступят в действие новые, более жесткие требования к банкам, выдающим ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом.

Скорее всего, эта тенденция продлится до января, когда вступят в действие новые, более жесткие требования к банкам, выдающим ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом (менее 20% от стоимости приобретаемой квартиры). Поэтому россияне, у которых нет денег на большой первый взнос, спешат взять ипотеку и купить жилье до конца текущего года.

Отметим, что по оценкам компании "Метриум групп" в результате ужесточения требований по ипотеке доступа к ней может лишиться треть потенциальных покупателей квартир в московском регионе. Это значит, что с января рынок недвижимости вновь пойдет на спад.

Фото: Портал мэра и правительства Москвы

Оптимисты и пессимисты

Прогнозы о развитии ситуации на рынке жилья различаются у представителей госструктур и частных компаний. Так, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) прогнозирует, что продажи квартир и дальше будут расти за счет. В стратегии развития АИЖК отмечается, что к концу 2020 года общий объем выданных ипотечных кредитов составит 10 триллионов рублей, то есть вдвое больше, чем сейчас.

Агентство уверено, что в условиях беспрецедентно низкой инфляции Банк России продолжит снижать ключевую ставку, а следовательно, будут снижаться и кредитные ставки у госбанков (именно банки с госучастием выдают сегодня около 70% ипотечных кредитов). Кстати, само АИЖК с нового года планирует запустить собственный ипотечный "Дом.РФ банк", который по плану к 2020 году должен войти в тройку крупнейших ипотечных кредиторов.

Аналитики из частных компаний настроены более скептично. Они отмечают, что снижение ставок значимо для людей, у которых в принципе уже есть деньги на первоначальный взнос и которые лишь ждут более выгодных условий получения кредита. Однако большинство россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не могут купить квартиру даже в кредит из-за низких доходов.

Рост объемов ипотечного кредитования замедлится до 10-12% в год, а общий объем ипотеки к концу 2020 года составит лишь 6-7 миллиардов рублей вместо 10 миллиардов.

Учитывая, что дешевая ипотека может лишь стимулировать спрос, но не в состоянии его создать, аналитики частных компаний называют цифры роста ипотеки и продаж недвижимости, которые в полтора-два раза ниже, чем обещает АИЖК: рост объемов ипотечного кредитования замедлится до 10-12% в год, а общий объем ипотеки к концу 2020 года составит лишь 6-7 миллиардов рублей вместо 10 миллиардов.

Поэтому риелторы не меняют свои прогнозы о снижении стоимости недвижимости к 2020 году на 20-30%, прежде всего в Москве и Подмосковье, где предложение в разы превышает спрос. Кроме того, серьезная просадка цен грозит и Петербургу, где разрыв между стоимостью жилья и доходами потенциальных покупателей тоже значителен (хотя и меньше, чем в московском регионе).

Отметим, что именно Москва, Подмосковье и Петербург сегодня являются лидерами по объемам выдачи ипотеки. По данным АИЖК, за девять месяцев 2017 года в этих трех регионах выдали ипотеки на 347,7 миллиардов рублей. Это более трети от общего объема кредитов, предоставленных населению России за данный период (1,29 триллиона рублей).

Фото: Портал мэра и правительства Москвы

Реновация на марше

Дополнительную нервозность у игроков рынка недвижимости вызывают планы реновации, которые становятся все более отчетливыми. Как сообщил руководитель столичного департамента строительства Андрей Бочкарев, для переселенцев по программе реновации в Москве уже к середине 2018 года будут подготовлены более 5500 квартир. По словам чиновника, у города уже есть 12 готовых домов для первоочередного переселения жителей по программе реновации на 2681 квартиру.

"Общая площадь построенных домов составляет более 152 тысяч квадратных метров. Сейчас завершается отделка этих квартир", – отметил Бочкарев. Эти дома будут готовы к заселению в начале следующего года. Еще 15 жилых домов достраиваются и планируются к сдаче в конце этого года, а к заселению – во II квартале следующего. Общая площадь почти 3 тысяч квартир в этих домах составляет более 149 тысяч квадратных метров, рассказал Бочкарев.

В конце ноября московские власти подвели итоги конкурса на разработку концепций экспериментальных площадок реновации пятиэтажек. Было выбрано пять районов в разных частях города (Кузьминки, Царицыно, проспект Вернадского, Головинский, Хорошево-Мневники), по каждому из которых отобрали четыре проекта.

"Мы не хотим одно типовое решение – пятиэтажные районы – заменить на другое такое же типовое стандартное решение. Мы хотим, чтобы каждый район имел свою индивидуальность, был узнаваем".

"Мы не хотим одно типовое решение – пятиэтажные районы – заменить на другое такое же типовое стандартное решение. Мы хотим, чтобы каждый район имел свою индивидуальность, был узнаваем, - отметил главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. – Хороших работ было гораздо больше 20 – было подано 133 заявки от 291 фирмы".

Все проекты предусматривают увеличение плотности застройки территорий примерно в 1,5 раза: с нынешних 16-17 квадратных метров на одного жителя до предельных 25 квадратных метров на одного жителя и с 10 тысячи квадратных метров застройки на один гектар до 25 тысячи квадратных метров. До конца года все проекты должны пройти общественное обсуждение. В январе будут объявлены победители, проекты которых лягут в основу дальнейших планировок территорий.

В октябре мэр Москвы Сергей Собянин сообщил, что половина жилья, построенного в ходе программы реновации (то есть около 8 миллионов квадратных метров) будет продаваться по рыночной стоимости. Он подчеркнул, что задача реновации состоит не только в том, чтобы переселить людей из "хрущевок", но и чтобы дать возможность приобрести новое жилье тем, кто живет по соседству и нуждается в улучшении жилищных условий. "До 70% людей, которые живут близко к домам, вошедшим в реновацию, присматриваются к новым домам", – отметил Сергей Собянин, ссылаясь на данные опросов.

Другими словами, превышение предложения над спросом на столичном рынке недвижимости в ближайшие годы будет расти, заставляя цены снижаться.