Жилые ставки: как и почему дорожает ипотека

Сбербанк повысил ставку по ипотеке на процент, ранее сообщалось, что ВТБ также планирует повышение ипотечной ставки. Портал Москва 24 разбирается, почему это происходит и чего ждать в дальнейшем.

Фото: ТАСС/Антон Новодережкин

Живая ставка

Для начала следует разобраться в основах: откуда берется процентная ставка. Банк, конечно, не берет ее из головы, ведь кредит – это тот же продукт, как и колбаса, только не из мяса, а из денег. У него есть своя стоимость и свои ограничения. И на сегодня главное ограничение, которое влияет на ставку по кредиту, это ключевая ставка Центрального банка РФ. По этой ставке Центральный банк сам кредитует коммерческие банки, и именно эта ставка определяет, насколько дороги будут кредиты для бизнеса и граждан.

В основном ключевая ставка используется для борьбы с инфляцией и поддержания финансовой стабильности. Обычно ее изменения проходят постепенно, так как она влияет на всю финансовую систему, но бывают и исключительные случаи. К примеру, в ночь на 16 декабря 2014 года ЦБ РФ повысил ключевую ставку почти в два раза, сразу на 6,5 процента, это происходило на фоне рухнувшего рубля.

До сентября ключевая ставка ЦБ РФ постепенно снижалась, и за четыре года опустилась с 17 процентов до 7,25 процента. Но за последние три месяца ключевая ставка поднималась уже дважды, последний раз в середине декабря 2018 года. И именно этот факт, по словам экспертов, заставил банки поднять ставки по кредитам. Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко уверена в том, что ключевая ставка не понизится в ближайшее время, и многие банки играют на опережение. "Ключевая ставка понизится вновь либо когда с России снимут санкции, либо когда ФРС снизит свои ставки. Пока никаких предпосылок к тому, что ставки начнут дешеветь, нет", – уверена Ирина Радченко.

Проблемы ипотеки

Другая причина повышения ставок – изменение правил оценки кредитов с низким первоначальным взносом. Такие кредиты выгодны банкам: чем больше вы должны банку, тем больше он с вас в итоге получит. Такие кредиты проще взять, они не требуют больших первоначальных накоплений. Поэтому за последний год число ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом серьезно выросло, и ЦБ РФ изменил правила их оценки. Если не углубляться в цифры, то из-за этих изменений для банков подобные кредиты стали дороже, и часть расходов банки перекладывают на потребителей.

Сейчас ипотечный рынок в России не находится на первых ролях. Несмотря на внушительные абсолютные цифры, когда за декабрь 2018 года было выдано ипотечных кредитов на 300 миллиардов рублей, их общий объем составляет 2,5–3 процента от ВВП. Это очень мало, в европейских странах, к примеру, в Голландии, общий объем ипотеки превышает 100 процентов от ВВП.

При этом невозврат по ипотечным кредитам очень низкий, не больше двух процентов от общего числа. По словам экспертов, люди очень чувствительно относятся к такой существенной покупке, как недвижимость, потому что в случае, если кредит не удается обслуживать, банк конфискует жилье. Более того, очень часто ипотека выплачивается досрочно, если в среднем ее берут на 14 лет, то гасят уже за семь.

Золотые квартиры

Итог у роста ставок на ипотеку может быть только один: удорожание жилья. Сейчас две сделки из трех совершаются с помощью кредитования, особенно в экономклассе. В отсутствии новых клиентов уже готовое жилье будет только дорожать.

По словам Ирины Радченко, ситуация осложняется тем, что недавно для застройщиков были ужесточены правила в долевом строительстве. "Сейчас банк становится посредником между застройщиком и дольщиком, чьи средства фактически замораживаются на специальном счете на весь срок строительства дома. По разным прогнозам, это приведет к удорожанию себестоимости строительства от трех процентов. Естественно, застройщики захотят переложить эти расходы на покупателей жилья", – прокомментировала специалист.

Большинство экспертов не видят в ближайшее время поводов для серьезного понижения ставок, а жесткая политика ЦБ РФ вряд ли позволит существенно смягчить условия выдачи кредитов. Поэтому все чаще звучат рекомендации специалистов не откладывать покупку жилья, если есть возможность его приобрести.