Сергей Собянин: предпринимательские классы открыты в 214 школах Москвы
Фото: m24.ru/Михаил Сипко
Часто желающие приобрести недвижимость исходят из желания сэкономить и, даже проверив договор с компанией-продавцом у юристов, попадают впросак. Автор программы "Совет безопасности" на "Радио Москвы" Игорь Швыткин рассказывает о том, как избежать обмана при покупке квартиры.
Из Саратова в Химки
Квартирная история моей героини, которая написала мне на электронную почту: sovbez000@ya.ru, в общем-то типична, а потому, возможно, предостережет от ошибок тех, кто только собирается приобретать квартиру в новостройках.
Несколько лет назад Ирина В. решила перебраться в столицу. Для этого она продала свою единственную двушку в Саратове в надежде на то, что на вырученные деньги сможет приобрести какое-нибудь жилье в Москве или ее ближайших окрестностях. Ирина стала присматривать себе новостройки на стадии строительства. Ей подходили только подобные варианты, так как выяснилось, что ее денег хватало лишь на внесение первоначально взноса и на частичную оплату от всей стоимости квартиры.
Однажды в интернете она наткнулась на заманчивое объявление о продаже квартир в строящемся доме в районе города Химки. Низкая стоимость объекта, транспортная доступность, приемлемая удаленность от столицы – все это, безусловно, подкупало. Ирина настолько загорелась этим предложением, что решила съездить на стройку и посмотреть, как ведутся работы.
Дом действительно строился. На тот момент на ее глазах возводился третий этаж, и процесс в общем и целом кипел нешуточный. Она связалась с застройщиком, который, в свою очередь, перенаправил ее на агентство недвижимости, у которого якобы было эксклюзивное право на продажу квартир в этом доме.
В агентстве Ирину приняли как родную. Поили чаем, показывали красочные буклеты возводимого объекта. Ее все устраивало, и она решила вложить свои деньги именно в это жилье. В агентстве Ирине дали на руки типовой договор уступки требований. Она согласовала этот документ со своим знакомым юристом, который, не увидев в договоре каких-либо подводных камней, дал Ирине добро.
Ссылки по теме
- Липа цвета хаки: почему не стоит доверять обещающим отмазать от армии
- Запах смерти: как сделать ремонт и остаться в живых
- Без крыши над головой: как не стать жертвой строительной пирамиды
Миллионы за мечту
2 миллиона 300 тысяч рублей – именно во столько обошлась квартира моей героине. Согласно договору, свое гнездышко она должна была получить уже через год после внесения денег.
Сегодня она ежемесячно выплачивает по 19 тысяч рублей за ипотеку, еще15 тысяч платит за аренду коммуналки, где вынуждена ждать окончания строительства своего дома, и еще 10 тысяч она ежегодно платит банку за страховку своей жизни и здоровья. И это при официальной зарплате в 55 тысяч рублей! Однако, как утверждает сама Ирина, ко всем этим трудностям она была морально готова, если бы не одно но....
Свою квартиру она должна была получить еще в 4-м квартале 2013 года, а сегодня на дворе... Ну вы понимаете... Словом, женщина до сих пор ждет у моря погоды.
На сегодняшний день Ирина получила уже несколько уведомлений о том, что сдача дома по разным причинам откладывается, каждый раз на полгода. Со временем посредник в лице агентства недвижимости отошел от дел, потому как свои обязательства перед застройщиком по продаже квартир агентство выполнило. Теперь дольщики остались один на один с застройщиком.
Фото: m24.ru/Михаил Сипко
По словам Ирины, застройщик хотел было объявить себя банкротом. Но суд таковым его не признал и обязал достроить и сдать дом. Но, к сожалению, решение суда до сих пор не выполнено. Застройщик ссылается на бюрократические препоны со стороны местной администрации, которая, дескать, не продлевает разрешение на строительство, а также не дает подключить электричество и подвести газ к дому. Людям же, коих тысячи, приходится ждать и гадать, получат ли они в конечном итоге свое жилье или нет.
"Секреты профессии"
Вот такая невеселая история. В этой связи я решил вновь обратиться к своему тайному респонденту и в рамках рубрики "Секреты профессии" поведать о распространенных ошибках людей, которые хотят незадорого обзавестись жильем в новостройках. Итак, историю Ирины В., а также проблемы приобретения жилья в домах-новостройках в целом я разбираю с юристом и риелтором в одном лице. Вот его мнение.
В истории с Ириной В. сама процедура оформления квартиры, опять же, априори не соответствовала федеральному закону за номером 214, который четко регламентирует процесс покупки квартиры в доме-новостройке. Давайте, например, начнем с заключения договора уступки права требования, который заключила наша героиня.
Подписание такого договора возможно только после государственной регистрации договора долевого участия в строительстве. Сомневаюсь, что в данной истории договор долевого участия (ДДУ) вообще был заключен, не говоря уже о его регистрации в Росреестре.
Далее возникают большие сомнения, что в договоре были прописаны все условия, предусмотренные вышеупомянутым законом. А это значит, что там ничего не было сказано и об обеспечении обязательств застройщика. А ведь это те самые обязательства, которые в случае непредвиденной ситуации помогут вернуть вложенные деньги. Наличие или отсутствие таких обязательств легко проверить еще до покупки квартиры – это может быть залог, поручительство в банке или страхование гражданской ответственности застройщика.
Именно страхование является самым распространенным способом обеспечения обязательств. Поэтому надежные застройщики всегда предъявляют страховой полис по первому требованию потенциального покупателя. При этом гражданину не нужно обращаться в суд с заявлением о своих правах. Если возникли серьезные сомнения в том, что дом будет построен или достроен, нужно смело расторгать договор и вам вернутся ваши деньги.
Учимся выбирать квартиру
Конечно, сегодня уже нет смысла рассуждать о том, что Ирина В. сделала неправильно. Давайте поговорим о том, как постараться избежать подобных патовых ситуаций и стать счастливым обладателем новенькой квартиры.
Итак, прежде всего при покупке жилья в доме-новостройке нужно обратить внимание на следующие моменты:
1. Досконально проверить репутацию компании-застройщика: срок существования данной компании на рынке, объем строительства на текущий период времени, уставный фонд, кредитные обязательства, а также отзывы о компании в интернете.
2. Необходимо проверить документы на земельный участок, отведенный под застройку. Этот участок должен быть либо в собственности, либо в долгосрочной аренде у застройщика. Ни в коем случае он не должен быть заложен в банке.
3. Обязательно проверить наличие разрешения на строительство. Разрешение должно быть действующим, причем на каждую очередь строительства отдельно.
4. Внимательно изучить договор, который с вами заключают. Застройщики заключают разные договоры, например от членства в ЖСК до предварительного договора купли-продажи квартиры. Это должен быть договор долевого участия (ДДУ) с регистрацией в Росреестре.
В таком документе должны быть указаны: полная стоимость квартиры, метраж, срок сдачи дома государственной комиссии, срок выдачи ключей от квартиры.
5. Позаботьтесь о том, чтобы получить документ, подтверждающий оплату вами стоимости квартиры по договору. Расчет должен быть безналичный, с перечислением денег на счет застройщика.
6. Не забывайте о проверке обеспечения обязательств. О них шла речь выше.
Фото: m24.ru/Роман Балаев
Кроме того, не стоит забывать о том, что строительство новых домов в нашей стране – это своего рода пирамида. Обычно застройщик, начиная продавать квартиры на этапе котлована, стремится минимизировать количество собственных средств.
В итоге первая очередь строительства оплачивается за счет инвесторов (покупателей квартир), приобретающих жилье в первой и частично во второй очереди строительства. Соответственно, вторая очередь строительства оплачивается покупателями квартир третьей очереди.
А вот на достройку последней очереди денег практически всегда не хватает, даже у крупных застройщиков. Так что если решили покупать квартиру в жилом комплексе, то риск получить недострой и стать обманутым дольщиком увеличивается по мере строительства жилого комплекса.
Максимум достигается при покупке квартиры в последней очереди строительства, соответственно, минимум рисков вы несете, если вы приобретаете квартиру в первой очереди строящегося комплекса из нескольких домов.
Самый лучший вариант покупки квартиры в новостройке – это покупка в уже построенном доме у крупного, надежного застройщика по Договору участия в долевом строительстве, зарегистрированному в Росреестре в соответствии с Федеральным законом № 214. При этом оплата должна производиться с использованием аккредитива, условием открытия которого является зарегистрированный ДДУ на ваше имя.
И все же идеальный вариант покупки новостройки – покупка квартиры, которая уже оформлена в собственность! Правда, цена такой квартиры вырастает прямо пропорционально уменьшению рисков, связанных с ее приобретением.
Удачных покупок на рынке недвижимости! Будьте бдительны и не повторяйте чужих ошибок!
