Собянин: стойки "Живое общение" в московском метро работают уже 10 летС уходом Airbnb и Booking стало сложнее не только выбирать жилье для отдыха, но и зарабатывать, сдавая его туристам. Тем не менее варианты есть. Некоторые российские сервисы стараются создать для собственников и арендаторов удобную альтернативу. Рассказываем, какие юридические тонкости нужно знать, сдавая квартиру, сколько налогов надо платить и где публиковать объявления.
Фото: depositphotos/AntonioGuillemF
Все по закону
Согласно Гражданскому кодексу, любой собственник жилого или нежилого помещения может сдавать его в аренду на любой срок – минимального не предусмотрено. Главное условие – делать это легально, платить налоги, не беспокоить соседей и оформлять официальные документы. В случае сдачи квартиры подписывается договор жилого найма, а апартаментов – договор аренды.
Кроме того, по закону допустимо сдавать и чужую недвижимость по договору субаренды или поднайма. Условия остаются прежними, только требуется письменное согласие собственника жилья.
Какие налоги нужно платить?
Налогообложение зависит от статуса собственника. Самый технически простой и экономичный – зарегистрироваться как самозанятый. В этой ситуации налоговая ставка составит 4%, если вы сдаете квартиру или апартаменты частным лицам. 6% надо будет заплатить, если договор аренды или жилого найма заключается с компанией. Дополнительный плюс в том, что декларацию подавать не нужно, сумма высчитывается автоматически каждый месяц и оплачивается онлайн через приложение. Этот вариант возможен, если ваш доход не превышает 2,4 миллиона рублей в год.
В противном случае придется зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП), оформить упрощенный режим налогообложения и платить 6% в казну. Налоговая ставка невысока, однако декларацию придется подавать самостоятельно: лично приходить в налоговую, отправлять по почте или через сайт. Кроме того, вне зависимости от того, заработали вы что-то в этом году или нет, обязательные платежи никто не отменял: ежегодные выплаты и взносы в Пенсионный фонд и ОМС.
Самый простой, но экономически невыгодный вариант (но зато не нужно оформлять статус самозанятого или ИП) – сдавать квартиру как физическое лицо. В этом случае раз в год нужно будет платить НДФЛ – 13%. Справку 3-НДФЛ также нужно подавать самостоятельно каждый год до 30 апреля.
Фото: depositphotos/Wavebreakmedia
Какие риски?
В первую очередь стоит понимать, что сдача квартиры в краткосрочную аренду – это не пассивный доход, а, по сути, вторая работа. Придется быть все время в контакте с арендаторами и решать их проблемы, следить за публикацией объявлений, отвечать на отзывы, постоянно что-то докупать, ремонтировать, приглашать клининг и так далее.
Чтобы не остаться в убытке, квартиру лучше всего застраховать. Кстати, некоторые сервисы по сдаче недвижимости в аренду берут это на себя. Другой вариант – приложить к договору акт приема-передачи с перечнем всех вещей в квартире (желательно с фото). В этом случае будет проще добиться компенсации в суде. Третий вариант – брать с арендаторов залог на случай, если по их вине что-то сломается. Правда, большинство туристов соглашается на такое неохотно, особенно при большом выборе жилья без залога.
Где сдавать?
Ostrovok
После ухода Booking.com – это самый популярный сервис для поиска туристического жилья. Он специализируется на отелях, но квартиры и апартаменты в базе тоже есть. Чтобы опубликовать объявление, нужно завести аккаунт, подписать договор (по его условиям, кстати, вы не имеете права сообщать третьим лицам, какой процент получает сервис от ваших бронирований) и отправить свое объявление на модерацию.
Сервис обещает опубликовать его "через неделю или позднее". По факту процесс может растянуться на месяц или больше. С самозанятыми Ostrovok не работает, поэтому нужно заводить ИП. Все общение с гостями – через платформу, личные контакты скрыты, что может усложнять и тормозить коммуникацию.
101Hotels
Одна из относительно молодых платформ на рынке, пока отличается гибкостью и работает довольно быстро. Зарегистрировать объект, подписать договор и пройти модерацию можно за пару дней. За свои услуги сервис, как и предыдущий, берет комиссию с каждого бронирования.
Приятно, что периодически компания устраивает аттракционы невиданной щедрости. Например, в пандемию снизили процент для новых объектов до 10%, а сейчас предлагают 5% для объектов из Белоруссии. Из минусов – тоже не работают с самозанятыми.
Фото: depositphotos/dedivan1923
Avito
Площадка для частных объявлений в России пригодна и для сдачи жилья в краткосрочную аренду. Из плюсов – быстро (объявление можно опубликовать за пару часов), недорого – фиксированная невысокая цена за размещение объявления в месяц, которая зависит от региона. Также сервис работает с самозанятыми.
Многие арендаторы по привычке бронируют по телефону или через личные сообщения, и это может создавать лишнюю суету. Не так давно сервис создал опцию – онлайн-бронирование. Но большинство пользователей по старинке предпочитает звонить. Если вы будете часто отменять бронирование по своей инициативе, то эту услугу отключат.
"Суточно"
Российский аналог Airbnb, у которого даже интерфейс немного похож на западного "коллегу". Сервис также специализируется на сдаче в аренду частных квартир. Плюсы – сотрудничество с самозанятыми и гибкие проценты: чем больше платишь – тем активнее платформа будет продвигать в поиске ваш вариант. Объявление подключают довольно быстро – буквально за пару дней. Еще одна удобная "плюшка" – возможность настроить бронирование с автоматическим подтверждением или вручную – выбирая, кому из потенциальных гостей сдать жилье, а кому нет.
Васильева Екатерина
