Как уход от долевого строительства повлияет на рынок недвижимости

С 1 июля вступили в силу новые правила долевого строительства, передает телеканал Москва 24. Россия переходит на так называемую систему эскроу-счетов. Это значит, что покупатели больше не перечисляют деньги застройщику, а хранят их на специальных счетах. Строительные компании могут снять средства только после сдачи объекта в срок и передав ключи хозяевам квартиры.

Фактически возводить дома будут на деньги, полученные в кредит, или на собственные средства застройщика. Покупателей нововведение оградит от основного риска долевого строительства – вложить деньги и остаться и без них, и без квартиры. Если застройщика признают банкротом, дольщик получит деньги обратно или за счет них завершат строительство дома.

Экономический обозреватель Москвы 24 Константин Цыганков рассказал, как будет работать эта схема.

"Эскроу-счет – это механизм, который позволяет хранить свои деньги таким образом, чтобы застройщик не имел к ним доступа. Например, я захотел купить квартиру, нашел интересующий меня объект. У меня есть необходимая денежная сумма для приобретения этого строящегося объекта. Я заключаю договор с застройщиком на приобретение квартиры стоимостью, условно говоря, 8 миллионов рублей. Я вношу эти деньги в банк на свой эскроу-счет. В документе сказано, что застройщик должен сдать квартиру в 2022 году. Соответственно, до 2022 года мои деньги лежат на этом счету. Я к ним доступа не имею и застройщик к ним доступа не имеет. Как только застройщик предоставит банку свидетельство о сдаче дома в эксплуатацию, он получает эти деньги себе. В случае, если застройщик становится банкротом, деньги я получу обратно. Сумма до 10 миллионов рублей хранится на этом счету спокойно, и либо я получаю квартиру, либо обратно деньги", – объяснил он.

Он подчеркнул, что это защитит дольщиков от мошенников. "Раньше покупатели жилья передавали свои деньги застройщику. Последний начинал стройку на 10% от полученной суммы, набирал деньги дольщиков, а затем оказывался на Каймановых островах. Покупатели же оставались без квартир и без денег. Теперь эта физическая схема невозможна", – пояснил Цыганков.

Новая схема предполагает, что застройщик будет привлекать проектное финансирование в банке и за его счет строить.

Директор платформы анализа рынка новостроек bnmap.pro Сергеей Лобжанидзе при этом заметил, что если брать московский регион, то порядка 70% застройщиков продолжат работать по старым правилам, поскольку они исполняют два основных требования. Во-первых, не менее 10% всех площадей квартир и нежилых помещений, и машино-мест уже реализованы на основании договоров о долевом участии. Во-вторых, строительная готовность составляет не менее 30% или 15% – для проектов в особых случаях. В частности, участников крупных программ по застройке комплексных территорий.

Что касается банков, то, по мнению Цыганкова, есть кредитные организации, которые готовы работать по новой схеме. В то же время многие банки должны пройти проверку, поскольку им необходимо подпасть под все условия, выставленные законодательно.

Если банк обанкротится, деньги дольщику вернут, поскольку эскроу-счета застрахованы. Это предусмотрено законом. Если застройщик не достраивает дом, если допускает задержку на 1–2 года или даже меньше, дольщик также имеет право на получение своих денег. К тому же, если застройщик допустит такую задержку, ему еще придется разбираться со своим банком, добавил Цыганков.

Лобжанидзе добавил, что инвесторы и все участники долевого строительства могут столкнуться с ростом цены на квартиры от 5 до 6%. Он подчеркнул, что рынок уже со второй половины 2018 года повысил условия ценообразования, из-за чего некий рост цены уже произошел.

"Если ожидать роста, то это скорее вторая половина 2019 года, и это связано не столько с эскроу-счетами, сколько с объективными рыночными показателями. С одной стороны, улучшается качество территории, с другой – уровень строительной готовности повышается и пропорционально меняются условия ценообразования". – заявил он.

По словам Лобжанидзе, если мы увидим влияние эскроу-счетов, то это скорее произойдет в 2020–2021 годах. В то же время, он отметил, что рынок имеет свою емкость, поэтому большого роста все же не будет.

Напомним, в начале года Минстрой заявил, что в России – почти 100 тысяч обманутых дольщиков. Отчаявшиеся люди, потерявшие деньги и не получившие жилье, выходили на митинги, штурмовали и офисы застройщиков, и здания администраций и Госдумы.